那間房，是爸爸留下的最後一件東西
這是一位屋主對我說的第一句話。
然後她沉默了很久，接著才說出：「但我知道我不可能搬進去住。」
她父親留下的是一間三十多年的老公寓，在文山區，屋況還不錯。
只是這些年，她早已結婚搬走，小孩也上了國中。要不要賣，已經不是單純的市場判斷，而是一道心理上過不了的門檻。
不只你會糾結，其實大多數人都一樣
很多繼承人一開始最常問的不是價格，而是這些問題，「會不會太快賣了，有點對不起爸爸？」、「家人之間意見不同怎麼辦？」、「賣掉會被親戚說話嗎？」
但真正困住你的，通常不是價格，而是那些來不及說完的話與記憶。
你以為你在做選擇，其實你在等自己準備好
有些人繼承一間房，放著放著就是五年十年，什麼也沒做。
他們不是忘了、也不是懶——而是根本不曉得該從哪裡開始。
明明知道沒人住、管理費一直繳、稅單年年來，可是光想到「要賣」，心裡就打結。
不敢打開房門，怕回憶湧上來；不敢和兄弟姊妹談，怕一句「你怎麼這麼現實？」就讓整件事吵起來。
我見過太多這樣的場景。
而我想說的是——你有權利捨不得，也有權利把事情釐清楚。
因為有時候，卡住的不是你不願意放下，而是你根本不知道從哪裡開始整理。
那我們就從最簡單的地方開始吧：
這間房子，你現在能賣嗎？要怎麼處理？稅會怎麼算？會不會讓你吃虧？
那我們就從頭來看，這間房子，你現在有沒有辦法賣？賣了會不會課稅？又該怎麼說服兄弟姊妹？
你的產權狀況，從繼承登記那一刻就已經決定了
在辦理繼承時，通常會有三種產權狀態。
若你現在名下的產權登記是「公同共有」，代表你當初辦的是第一種方式。這時你無法單獨賣房，得取得共有人全體同意，或依土地法第34-1處理。
那土地法第34-1條可以怎麼用？
若協議無法一致，也不想進法院，法律上可依《土地法第34條之1》規定處理：
- 方式一：人數過半 且 應有部分過半
- 方式二：應有部分達三分之二，人數不予計算
滿足任一條件，即可依法辦理產權變更並出售。但實務上，這類案件容易被市場解讀為「產權紛爭物件」，房價容易被壓低。
稅金怎麼算？不是過戶就課稅，關鍵在你什麼時候賣
- 遺產稅計算方式
若繼承人整體繼承金額超過1,333萬元，需申報並繳納遺產稅。如果被繼承人有房地產的話，土地價值依照公告現值計算，房屋價值則依政府評定現值計算。
- 出售後才會產生稅負
實際上你會被課哪一種稅，關鍵在於你爸爸是什麼時候買下這間房子的。
如果爸爸於105年後購屋，就會適用房地合一稅2.0，也就是說，房屋的持有期間從爸爸的購屋日開始起算，而這邊的購屋日，並非是繼承日，並且，以房地合一稅來看，稅率會依照持有的年限與利潤調整，不過稅率最低就是10%。
那如果爸爸105年前購屋的話，就會適用所謂的舊制財產交易所得稅。舊制的財產交易所得稅有兩種報稅方式，一種是照實申報，也就是（成交價 – 成本 – 必要費用）× 房地比；另一種就是核定申報，也就是房屋評定現值 × 各縣市核定稅率。
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給還在考慮的你：三個實用建議
- 先與家人坐下來談一次，不談價錢，只談感覺
很多事不是吵出來的，是說出來才會通。
你會發現，其實大家都怕被誤會成「太快放下」，反而都卡住不動。
- 找值得信賴的專業評估價值與可能性
包含屋況、市場價格、稅務成本、出售時間。
別急著賣，也別什麼都不做。
- 給自己一個「紀念儀式」
不論是拍張合照、保留一樣家具、或在出售前帶孩子住一晚。
那不是告別，而是一種祝福。
如果你也面對這樣的房子，我願意陪你聊聊
我不會催你賣，也不會給你壓力。但我能幫你用專業的角度，把所有你擔心的事，一個一個拆開來看。
加我的 LINE，我們可以從「先不急賣，只是想釐清狀況」開始。
因為你現在面對的，不只是房子，而是一場關於記憶與選擇的對話。
